最近媒體報導審計部批評國家住都中心提供的社宅財務計畫,由於高估租金與低估興建及管理費用,導致50年後虧損達近3,000億元。審計部建議住都中心開源節流,研議適當營運模式;不過,由於政府以廉價租金提供社宅給中、低所得無殼蝸牛,因而必然出現虧損。目前包租代管的社宅除可達到公辦社宅的功能外,也不致造成政府龐大財政負擔,因而值得政府未來大力推廣。住都中心所興建的社宅,從興建至營運的63年間,平均每戶每年需要政府補貼9.16萬元。根據住都中心的社宅財務計畫,預計興建6.97萬戶社宅,而在2021至2083年間產生的現金收入包括租金、管理費及政府補助收入等合計1兆1,190億元。現金支出則包括工程建造及設備維護費用等合計1兆880億元,因而出現賸餘309億元。住都中心以出租率95%及每年調漲0.9%租金推估收入,但已營運社宅的實際租金較原先預估少20.8%,因而原計畫高估租金收入1,869億元。另外,住都中心低估興建、設備維修及業務推廣費1,406億元。經由上述調整,將出現短絀2,966億元。不過,若考慮管理費收入和租金收入高度連動,因而也宜往下調20.8%,以及將政府補貼從原先編列的現金收入中剔除,則短絀將增加為4,024億元。以此金額除以6.97萬戶,再除以63年,可以推估出興建社宅每年每戶造成政府虧損9.16萬元。
上述虧損的主因是社宅以低租金吸引中、低所得無殼蝸牛。目前社宅的租金,例如,由住都中心營運管理的林口世大運選手村,其一般、優先戶租金分別為市場租金58折及46折。而一般地方政府經營者,例如,新北市政府所提供一般、優先戶的租金,分別為市場租金的八折及64折。社宅租金與市場行情有差距必然吸引民眾,因此,已招租社宅的平均中籤率,最低為台北市5.7%,最高為桃園市26.6%。審計部因而認為,社宅在各地供不應求,亟待中央與地方政府加速累積。不過,此建議卻忽略其先前所批評,社宅興建造成財政負擔的問題。
審計部提供住都中心開源節流,研議適當營運模式的建議,並無法解決財務負擔問題。這是因社宅在興建階段耗費大量成本,因而營運後能節流的成本有限。另一方面,社宅唯一的收入為法定租金,因而受委託經管的民間公司並無其他開源之法。
從新屋空屋率及長期人口趨勢來看,公辦社宅政策導致國家的成本耗損超過審計部的評估。首先,去年第4季全國待售五年內完工的新屋8.23萬間,造成19.6%的新屋空屋率。由於剛興建完工以及興建中的社宅,與這些民間新屋具高度替代性,因而政府宜注意此項興建社宅的機會成本。其次,我國30年前出生的新生兒,每年介於31至38萬人。因此,公辦社宅吸引這些龐大數量的青年。不過,社宅的存活期約50年,因此,需要考慮未來50年人口的變化。40年前出生的新生兒數目為38.3萬人,而之後逐年遞減,到今年預估的新生兒數目只有此數目的38.1%,而此遞減趨勢會延續至2070年成為20.5%。隨著社宅愈老舊對民眾愈無吸引力,再加上人口快速減少的趨勢,因此,隨著時間演進,社宅出租率距離住都中心預估的95%會漸行漸遠。
社宅本質上是提供中、低所得無殼蝸牛在成為有殼族前,能以較低租金獲得三至六年的居住空間。因此,公辦社宅和目前的包租代管社宅具高度替代性。截至今年7月底,包租代管社宅已達7.6萬戶,超過原先計劃的6.7萬戶。因此,為避免增加民間空屋及加重政府財政負擔,各黨總統參選人在提出擴大社宅計畫的政見中,宜增加包租代管社宅的比重。
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