央行今年9月實施的第七波選擇性信用管制措施,其所造成衝擊迄今餘波蕩漾。12月初,房仲業者以增加住宅市場需求為理由,建議央行放寬對購買4,000萬元以上豪宅,以及持有自住房十年以上房貸戶的管制。而近日營建業者為降低住宅供給,以近來申請建築執照戶數過多為理由,建議政府暫停社會住宅興建,以及央行取消對建地貸款限期開發的要求。業界的這些建議,目的明顯為穩住房價,但政府不可能鬆手,住宅供過於求的情勢,並未逆轉。
社宅興建屬政府重要政績,當然不易中途而廢,另一方面,只有當房價明顯下跌,政府才可能緊縮民間住宅興建。
營建業者認為,2017年至2024年10月止,申請建築執照戶數比取得使用執照戶數多出30萬戶,造成房屋超額供給。建商預期未來房地產景氣變好,即有誘因申請建照;由於一般房屋興建至少需二、三年以上,故獲得使照時,景氣狀況和當初預期可能不同。若所有建商在申請建照後,會貫徹完工而取得使照,則長期而言,建照和使照總數應相等。不過,2010至2023年間,只有2016年的使照超過建照數目。而這14年間,使照數目加總只有建照數目加總的75.2%。這代表,為數不少的建商,在申請到建照後,最後並未取得使照。
比較近來和過去的建照戶數,以及比較近來建照和拆除戶數,更能理解近來住宅供給過剩的情況。從本波房價的起漲點2017年起,到2023年為止的七年間,全國平均每年申請建照14.6萬戶,為2010-2016年間,平均每年申請建照戶數的1.4倍。即使將上述建照戶數打75折來推估日後的使照戶數,則獲得的11萬戶也遠高於2017-2023年間,全國平均每年的4,400拆除戶數。這顯示,最近七年的龐大建照申請,可能構成未來住宅嚴重的超額供給。
另外,由空屋率及未出售新成屋數量也可觀察住宅超額供給的情形。台電以住宅平均每月用電度數低於60度來定義空屋。2017至2024年間,空屋率最高出現在2018年的9.81%,最低出現在2021年下半年的8.66%,而2024年上半年空屋率則為9.32%。因此,近來空屋率並未明顯上升或下降。不過,近來屋齡五年內未出售的新成屋則明顯增加;2017到2024年間,待售新成屋量雖曾從2017年第1季的7.6萬戶,下跌到2020年第4季的6.8萬戶,但之後卻一路上升到2024年第1季的10.8萬戶。這顯示,目前新成屋超額供給相當嚴重。
至於未來潛在的住宅超額供給則來自社宅以及民間的空地開發。目前政府預計興建12萬戶社宅,包括已興建完工3.2萬戶、興建中5萬戶,以及待開工及規劃中3.8萬戶。社宅是無殼蝸牛在未來三至六年後,邁入有殼階級的最佳中繼站。在目前眾多薪資微薄的青年,殷殷期待入住新完工社宅的情況下,政府不可能斷然終止興建。
至於在民宅開發部分,央行曾根據2021年的第四波選擇性信用管制措施,於2022年1月要求建商在申請建地貸款後,必須於18個月內動工。不過,在目前住宅已出現嚴重超額供給的情況下,值得央行考慮是否放寬此限制。
除了住宅超額供給會影響房價外,利率可能扮演更重要的角色。從2008年12月迄今,央行設定的重貼現率從未高於2%,是近來住宅出現超額供給,但房價卻持續上漲的主因。美國聯準會於12月18日降息1碼,故預期央行短期內不會升息,因而房價也不易崩跌。另一方面,今年第3季的實價登錄資料顯示,台北市、台南市及桃園市的房價已較上季下跌,其中桃園市下跌4.2%。不過,由於六都房價尚未齊跌,故預期央行及行政院短期內不會緊縮民間住宅供給。因此,未來房地產價格,跌勢已很明確。
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